Negociações possíveis diante da explosão do IGP-M

18 maio Negociações possíveis diante da explosão do IGP-M

Posted at 11:06h in Artigos by NPartners

Os contratos de aluguéis têm, via de regra, seus valores reajustados anualmente com base no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Medida pela Fundação Getulio Vargas (FGV), a “inflação do aluguel” é composta por outras três variáveis: Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custos da Construção – Mercado (INCC-M). Sendo que cada um deles apresenta um peso diferente na composição do IGP-M: 60%, 30% e 10%, respectivamente.

A explosão do IGP-M em 2020, acumulada em 23,14% no período, tem motivado discussões a respeito sobre a funcionalidade do índice, considerado ultrapassado para o reajuste de aluguel por alguns economistas. Nos últimos anos, o indicador ficou na faixa dos 5% e não apresentava grandes surpresas para os locadores na hora da atualização dos contratos.

Devido à situação econômica atual, muitas imobiliárias e donos de imóveis estão apostando na negociação, seja com o adiamento do reajuste ou a utilização de outros índices mais estáveis. O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), por exemplo, teve o acumulado em 4,52% ao longo de 2020.

A busca de soluções no Judiciário também tem sido observada, sobretudo no caso de locações comerciais.

Na avaliação do advogado Tarik Ferrari Negromonte, sócio de N Partners, o ideal é que um acordo amistoso seja firmado em situações do tipo, sempre formalizado com um termo aditivo. “A melhor via é sempre a negociação com o locador, para que seja alterado o índice de correção. Por costume e falta de questionamento, uma vez que esses índices se mantiveram em patamares muito próximos por muito tempo, convencionou-se utilizar o IGP-M, mas não é o mais adequado. Para contratos de locação e de serviços, por exemplo, o melhor seria a utilização do IPCA (IBGE) ou o IPC-M (FGV). Esses dois índices são compostos por preços que impactam no poder de compra do consumidor interno, como alimentação, habitação, vestuário, saúde, educação, recreação, transportes etc”, afirma.

A disparada do IGP-M muito se explica pelo aumento do valor dos grãos e minérios. Os produtos são analisados no IPA-M, que equivale a mais da metade do IGP-M, e cotados em dólar, moeda que têm disparado de alguns anos para cá. Ou seja, o aumento dos contratos de aluguel está ocorrendo em razão da alta do mercado de matérias-primas exportadas pelo Brasil.

“Realmente, o IGP-M não faz sentido para correção de locações e de serviços prestados no Brasil, pois a maior parte da composição do índice (60%) é atrelada ao preço da indústria e de produtos agrícolas”, complementa Negromonte.

A FGV anunciou que está estudando a criação de um novo índice que não seja tão suscetível ao mercado internacional.

Veja o que compõe os índices usados para medir o IGP-M

IPA-M (60%)
Composto por itens relativos aos setores agropecuário e industrial. Exemplos: carvão mineral, minerais metálicos e não metálicos, celulose, produtos de metal, metalurgia básica, veículos pesados, máquinas e combustíveis.
IPC-M (30%)
Condiz ao valor adicionado pelo setor varejista e pelos serviços destinados ao consumo das famílias com nível de renda entre 1 e 33 salários mínimos mensais de sete capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. É formado por 338 sub-itens das áreas de alimentação, habitação, vestuário, saúde e cuidados pessoais, educação, leitura e recreação, transportes, despesas diversas e comunicação. Exemplos: IPVA, eletricidade, taxa de água e aluguel residencial.
INCC-M (10%)
É um indicador econômico que mede a evolução de custos de construções habitacionais e abrange as mesmas sete capitais estudadas no IPC-M, sendo influenciado pelo custo de materiais, equipamentos e mão de obra.