16 set Outorga Onerosa: como ela impacta no planejamento comercial de uma operação imobiliária
Estabelecido pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) como a principal ferramenta de política urbana do país, o Plano Diretor é único para cada município e deve garantir o bom aproveitamento dos territórios, sobretudo, em relação à infraestrutura.
Uma das ferramentas que ajudam a organizar a complexidade do uso e parcelamento do solo é a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Trata-se de instrumento jurídico no qual as prefeituras permitem a construção além de uma metragem pré-determinada em troca do pagamento de uma taxa.
Normalmente, essa metragem pré-determinada é equivalente à área do terreno e o excedente máximo definido pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA). Por exemplo, quando o CA de uma área é de 1 — o chamado CA básico —, o proprietário de um terreno de 200 m² só pode construir dentro desse limite. Quando o CA é 2, a construção máxima permitida é de 400 m². O coeficiente pode ser único ou específico para cada região em uma mesma cidade. Assim, o poder público pode determinar quais espaços podem ser verticalizados e adensados.
A construção além dos limites do CA básico fica sujeita à cobrança de OODC, pois ela pode causar impactos negativos no entorno de uma edificação e, consequentemente, para a coletividade. O impacto de um empreendimento, seja ele de uso residencial ou comercial, pode ser um empecilho para a mobilidade e atrapalhar a entrega de serviços públicos, por exemplo. A ideia é que o valor pago via OODC seja revertido em melhorias para a comunidade, como reformas e ampliação de vias e até mesmo construção de equipamentos de saúde ou educação.
Especificidades em São Paulo e no Rio de Janeiro
Na cidade de São Paulo, a construção de edifícios é gratuita quando respeita o CA básico. Os recursos arrecadados por meio de outorgas, conforme determina o Plano Diretor válido até 2030 (Decreto nº 59164/ 2019), são enviados para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) para implementar melhorias na cidade, principalmente nas Operações Urbanas Consorciadas e nas Áreas de Intervenção Urbana (AIU).
A outorga se dá pela venda de Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) e só é aplicada em áreas dotadas de completa infraestrutura urbana, para que a cidade possa crescer de forma compacta. Se uma construção não respeitar os limites determinados, ela certamente enfrentará problemas durante o licenciamento da obra.
Já na capital fluminense, a Lei Complementar nº111/ 2011 indica que o Poder Executivo só pode autorizar a OODC em Áreas de Especial Interesse Urbanístico e em Operações Urbanas nos termos dispostos pelo Estatuto da Cidade. O cálculo é feito com base no valor do metro quadrado e no valor decorrente da expectativa de valorização do empreendimento após a nova construção.
Transferência do Direito de Construir
Outro instrumento urbanístico utilizado neste contexto é a Transferência do Direito de Construir. Previsto no art. 35 do Estatuto da Cidade, a possibilidade serve para autorizar o proprietário de imóvel a exercer em outro local o direito de edificação que ele teria em determinado espaço, mas que, por uma série de motivos, decidiu realizar a transferência construtiva para outro endereço. Entre os motivos estão: limitação em sua propriedade em função de preservação histórica, ambiental, paisagística, social ou cultural, ou para fins de implantação de equipamentos urbanos e comunitários, entre outros. A transferência do potencial construtivo poderá, inclusive, ser vendida para outro terreno/ imóvel cujo proprietário tenha interesse e respaldo legal em aumentar o Coeficiente de Aproveitamento.
OODC e sustentabilidade
A outorga não deixa de ser um investimento na própria cidade, já que o valor é utilizado para melhorias urbanas. Em regiões com melhor infraestrutura, o CA máximo costuma ser mais alto para controlar a densidade populacional e tornar locais de moradia e emprego mais próximos. Por meio dela, a cidade cobra pelo uso adicional de terreno, mas devolve os ganhos à própria população, que investe diariamente no local com sua força de trabalho e capital financeiro.
O processo de pagamento da concessão, via de regra, se dá diretamente entre construtores e prefeituras por meio de ações administrativas. Nosso escritório está à disposição para orientar possíveis dúvidas a respeito das taxas de outorga e transferência de potencial construtivo para suprir as necessidades de suas obras.
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