14 jul Contratos imobiliários: entenda particularidade dos principais tipos
Transações imobiliárias costumam ser burocráticas. Cópias de documentos, requerimento de certidões e investigação de eventuais débitos do bem negociado e de seus representantes legais são necessários para analisar se a realização do negócio atende aos interesses dos compradores e/ou vendedores.
Para isso, é necessário observar a legislação aplicável a cada caso e redigir os contratos resguardando as particularidades de cada situação. Ou seja, nada de modelos pré-formatados. “É bem comum haver várias revisões, pois as minutas são sempre analisadas pelos advogados de todas as partes envolvidas, cada um com suas considerações e apontamentos de riscos para os seus clientes. Normalmente, as principais discussões se dão em torno de prazos, penalidades e direito de arrependimento”, comenta o advogado Tárik Ferrari Negromonte, sócio de N Partners.
Entre os diferentes tipos de contratos que envolvem o mercado imobiliário destacam-se:
— Promessa de compra e venda: trata-se de um contrato em que uma parte, classificada como “promitente vendedor”, promete vender um imóvel a outra parte, a “promissária compradora”. Identificação dos negociadores, valores, condições de pagamento, responsabilidade pela corretagem imobiliária (quando for o caso), cláusula de direito ao arrependimento ou irretratabilidade (conforme o caso) e características do imóvel são algumas das informações que devem constar no instrumento, que será importante para a celebração de um contrato de compra e venda. Contratos de promessa de compra e venda podem ser usados em diferentes situações que envolvam, por exemplo, impossibilidade momentânea de celebrar o instrumento definitivo, necessidade de realização do inventário e partilha ou problemas com a regularização do imóvel.
— Doação: como inventários e partilhas costumam ser litigiosos, a prática de doação de bens em vida tem se tornado cada vez mais demandada — sempre, é claro, observando as questões legais. Aspectos tributários também devem ser levados em conta. No caso da doação ou morte do titular de um imóvel, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) será aplicado. A alíquota varia de 2% a 8% sobre o valor venal do imóvel, a depender do estado da federação em que o bem está localizado.
— Permuta: quando dois interessados trocam de propriedade simultaneamente, podendo os bens terem valores equivalentes ou não, um contrato deve ser firmado para garantir a legalidade e segurança da operação. Transações de permuta podem envolver qualquer tipo de imóvel, como terrenos, casas, apartamentos, conjuntos comerciais e até mesmo empreendimentos ainda na planta. As partes envolvidas devem ser cuidadosas em relação às condições contratuais e à escritura pública, pois podem haver alterações substanciais nos valores e impostos a depender do valor da torna financeira, quando houver. A due diligence dos imóveis, seus proprietários e antecessores nesse tipo de transação é tão importante quanto na venda e compra.
— Locação comercial: refere-se ao aluguel de um espaço para que seja usado em alguma atividade econômica (comércio, indústria, escritório, depósito etc.) O assessoramento jurídico é necessário para a elaboração de um contrato que reflita as condições comerciais acordadas entre as partes e esteja conforme os artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1999), que dispõem sobre o uso de locação “não residencial”. Apesar de ser uma locação, uma completa due diligence também é necessária nesses casos, pois o proprietário pode perder o imóvel para um terceiro e o locatário se ver obrigado a desocupá-lo, perdendo os investimentos feitos e, principalmente, experimentando um dano reputacional em razão de ter de fechar uma loja que acabou de abrir.
— Locação residencial: condições como pagamento, juros, modificações no local e estado de devolução do espaço são alguns itens essenciais para contratos de aluguel. A locação residencial segue a Lei do Inquilinato, com atualizações previstas na Lei nº 12.112/2009.
— Built to Suit: contratos do tipo são aqueles que incluem construções ou reformas de acordo com as necessidades do locatário. Natureza e destinação do uso do imóvel, prazo para início e término das obras, prazo da locação e condições para rescisão antecipada são exemplos de cláusulas necessárias em contratos Built to Suit. Leia o post “Built to Suit: Saiba mais sobre esse tipo de contrato imobiliário” para mais informações.
— Sale and Leaseback: é um tipo de operação imobiliária em que uma empresa vende seu imóvel a outra e, ao mesmo tempo, torna-se locatária do espaço, usualmente em um prazo longo. As regras aplicáveis aos contratos Built to Suit constantes no artigo 54-A da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) podem ser aplicáveis ao Sale and Leaseback. Normalmente são feitos dois instrumentos independentes e interligados para situações do tipo: venda e compra seguido por um instrumento de locação.
— Loteamento: de acordo com a Lei nº 6.766/1979, loteamento é a subdivisão de uma terra em porções destinadas a edificações, que vão integrar toda a área urbana existente. Subdividir uma gleba em lotes não é tarefa fácil e envolve questões de ordem contratual, tributária, ambiental, urbanística e administrativa, sendo o loteamento campo fértil para questionamentos jurídicos. O papel de N Partners é entender o regramento, de acordo com a realidade de cada local, para oferecer soluções em todas as etapas de um empreendimento.
— Incorporação: é o processo em que, segundo a Lei nº 4.591/1964, é possível comercializar um empreendimento ou um conjunto de edificações como unidades autônomas (casas ou apartamentos de um condomínio, seja ele para fins comerciais, industriais ou residenciais) mesmo que estejam ainda na planta. Importante ressaltar a diferença entre construtora e incorporadora. Enquanto a construtora é responsável pela parte técnica, que inclui engenharia, execução e mão de obra, a incorporadora cuida, sobretudo, de questões administrativas, com destaque aos registros no cartório do imóvel, marketing, vendas e financiamento do empreendimento. Tal diferenciação se desdobra, também, em cuidados jurídicos específicos em relação à constituição das empresas.
Um bom assessoramento jurídico é capaz de minimizar riscos e garantir que a negociação ocorra dentro da legalidade, evitando fraudes e problemas que podem ocasionar, até mesmo, a perda do bem. Inclusive, uma das soluções jurídicas oferecidas por N Partners é o de due diligence para aquisição de imóveis e expansão imobiliária.
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