05 abr A importância da due diligence para transações imobiliárias
Uma das soluções jurídicas oferecidas por N Partners é o de due diligence para aquisição de imóveis e expansão imobiliária.
O trabalho de due diligence consiste em analisar todos os riscos envolvidos na compra, venda e até locação dos imóveis pretendidos. A análise é feita a partir de informações levantadas em documentos oficiais dos mais diferentes tipos.
Nossa equipe obtém os documentos e confecciona um relatório técnico que contém avaliação sobre quais são os riscos envolvidos na transação e, se for o caso, os meios adequados para mitigá-los. O objetivo é auxiliar nossos clientes na tomada de decisão, oferecendo segurança jurídica para as operações imobiliárias.
A atividade de due diligence imobiliária pode antever eventuais impeditivos jurídicos que possam culminar na perda da propriedade ou na restrição de uso do imóvel. Dessa forma, nossos clientes economizam recursos e preservam a viabilidade técnica de seus projetos.
Alguns dos documentos analisados para realização de due diligence imobiliária são:
– Documentos do imóvel: certidão de matrícula no registro de imóveis, cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de venda e compra, escritura pública etc), certidão de ônus reais relativos ao imóvel, carnê do IPTU e comprovantes de pagamento, certidão negativa de tributos municipais e federais, certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel, declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local alvo de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados, certidão de regularidade ambiental da prefeitura etc.
– Documentos do vendedor e proprietários anteriores: se o vendedor for pessoa jurídica, será solicitado o contrato social, suas alterações, CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial e na Receita, consulta em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, certidão negativa de tributos federais e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa), certidão negativa de débitos condominiais e certidões de ações na Justiça, inclusive ações trabalhistas.
– Documentos técnicos: convenção de condomínio, regulamento interno do condomínio, cópia do registro de incorporação, planta da unidade ou da casa, Habite-se, AVCB, memorial descritivo, Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto, alvará de construção, certidão negativa do ISS e do INSS, projetos hidráulicos, elétricos e estruturais etc. Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental.
Prazo para execução do serviço de due diligence
O tempo para execução do trabalho de due diligence imobiliária varia de acordo com as particularidades de cada negócio, além, é claro, das necessidades de cada cliente. Embora não sejam poucos os materiais a serem obtidos, lidos, entendidos e analisados, nossa expertise de mais de 10 anos na área nos permite realizar o serviço de forma ágil e em tempo competitivo para a dinâmica empresarial.
A due diligence nível 1 (flash due diligence ou EVTL preliminar) é entregue pelo escritório em até 48 horas após o envio da documentação e abrange o apontamento dos passivos do imóvel e do vendedor, bem como os aspectos urbanísticos envolvidos na operação. Havendo a possibilidade de dar sequência ao negócio, é feita uma due diligence nível 2 (ou full due diligence), abrangendo a análise jurídica dos passivos encontrados no imóvel, no vendedor e eventuais antecessores
É comum que inconformidades sejam observadas após análise de tantos documentos. O trabalho de advogados especializados também tem a preocupação de apontar a intensidade dos problemas reportados, que podem ser de fácil resolução (como IPTU atrasado) ou mais graves (impossibilidade de uso do imóvel decorrente de lei de zoneamento, legislação ambiental ou convenção de condomínio). Mergulhar na documentação é a melhor forma de conhecer e, portanto, gerir possíveis riscos do negócio e atuar de forma segura e responsável.
