23 mar O cálculo do ITBI na transmissão de imóveis
De competência municipal, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado toda vez que há uma transação de imóveis entre pessoas vivas. A responsabilidade de pagamento desse tributo geralmente é do comprador, assim como das taxas junto ao cartório.
A alíquota varia de cidade para cidade, sendo que São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, cobram 3% do valor do imóvel. Em Curitiba (PR), a porcentagem é de 2,7% e em Campo Grande (MT) 2%.
Ocorre que a base de cálculo pode considerar duas referências bem diferentes entre si: o valor venal (que é calculado pelas próprias prefeituras, também para cobrança do IPTU) ou o valor da transação, também chamado de valor real.
Para descobrir o valor venal, é necessário entrar em contato com a prefeitura do município em que o imóvel está localizado. As administrações públicas costumam fazer este tipo de cálculo a partir da Planta Genérica de Valores (PGV).
Já o valor da transação varia de acordo com o mercado e as negociações entre as partes. Pode, ainda, ser maior ou menor que o valor venal. Condições do imóvel tipo de acabamento, demanda de mercado e outras variáveis, como expectativa de valorização de determinado bairro/região, são importantes nesse caso.
Há entendimentos de que, entre o valor venal e o valor de transação, o poder público deve considerar o mais alto para aplicar a porcentagem de cobrança do ITBI. Tal prática, porém, não é consenso. Existem decisões que reiteram a necessidade de se usar o valor venal para a base de cálculo do imposto e outras que apontam o valor de transação como o mais adequado.
O caso de São Paulo
As transações na capital paulista têm, ainda, uma outra particularidade, que é a utilização, por meio do poder público municipal, do valor venal de referência. O valor venal de referência é baseado em pesquisas de mercado e, geralmente, mais alto que o valor venal.
Os compradores de imóveis na cidade de São Paulo costumam recorrer à Justiça para obrigar a prefeitura a calcular o ITBI sobre o valor venal ou de transação do imóvel. Isso porque o valor venal de referência é criticado por ser baseado em critérios subjetivos, considerado inconstitucional e que serve para maximizar a arrecadação municipal em detrimento do direito dos contribuintes.
Exemplo
A diferença das bases de cálculo pode ser significativa e resultar em prejuízos a um comprador ou investidor. Imagine que um imóvel comercial está à venda em São Paulo e a base de cálculo pode levar em consideração três valores distintos entre si. Sendo:
- Valor venal do imóvel: R$ 800 mil
- Valor venal de referência: R$ 1,1 milhão
- Preço da compra: R$ 900 mil
- Alíquota: 3%
Usando o valor venal do bem, o imposto a ser pago é de R$ 24 mil. Quando utilizado o valor venal de referência, o imposto sobe para R$ 33 mil. É uma diferença considerável de R$ 9 mil. Se observado o preço real pago na transação, o imposto devido é R$ 27 mil.
A importância da consultoria jurídica especializada
Por haver tantos detalhes e diferentes interpretações, recomenda-se que o adquirente procure uma assessoria jurídica especializada no mercado imobiliário sempre que estiver negociando um bem imóvel. Assim, as melhores soluções legais podem ser tomadas.
Em alguns casos, é possível utilizar o mandado de segurança para obrigar as prefeituras a calcularem o ITBI baseado no valor da transação, mesmo quando este for menor que o valor venal.
O ideal é que o assessoramento seja feito antes do fechamento de um contrato. Quem já pagou um ITBI e considera que o montante foi calculado de forma inadequada, no entanto, pode solicitar a restituição de valores em um prazo de cinco anos retroativos.
Na hora de comprar um imóvel, converse sempre com um advogado.