31 out STJ DECIDE QUE DEVEDOR NÃO TEM DIREITO DE RECEBER VALORES JÁ PAGOS EM COMPRA DE IMÓVEL
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Foi com esse entendimento que, no dia 26/10/2022, a 2ª seção do STJ decidiu recurso repetitivo e aprovou a tese no Tema 1095, no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC) em compra de imóvel com alienação fiduciária em garantia. Isso significa, na prática, que o comprador não tem direito de reaver valor pago, nos casos de atraso no pagamento das parcelas do financiamento.
Tarik Ferrari Negromonte, sócio do escritório N Partners, comemora a decisão, pois ela traz segurança jurídica respeitando a vontade do legislador ao editar a Lei 9.514: “Os mecanismos de alienação fiduciária e retomada de imóveis dessa lei foram criados para trazer mais proteção às incorporadoras e mais rapidez nas execuções contra inadimplentes, permitindo que as empresas ofereçam melhores condições de financiamento aos compradores”.
Para ele, uma decisão contrária do STJ seria um retrocesso e protegeria somente os devedores. Isso faria com que a construção civil tivesse que reavaliar todos os seus custos e riscos ao financiar imóveis, prejudicando todo um universo de compradores por culpa de alguns maus pagadores.
O caso chegou ao STJ após o Tribunal de Justiça de São Paulo decidir que uma incorporadora deveria devolver 90% dos valores pagos pelos compradores, aplicando o artigo 53 do CDC, que determina que são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda em prestações.
O relator, ministro Marco Buzzi, acompanhado de forma unânime pelos demais ministros, entendeu que o CDC não se aplica ao caso, uma vez que deveria seguir o procedimento da Lei 9.514:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrada em cartório, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma da lei 9.514/17, por se tratar de legislação específica afastando-se a aplicação do CDC.”
Para que o procedimento de retomada e leilão do imóvel seja utilizado corretamente, Negromonte lembra que algumas regras devem ser observadas: 1. o contrato de venda e compra deve ser redigido conforme as diretrizes da Lei 9.514; 2. deve-se registrar o contrato ou escritura na matrícula do imóvel; e 3. todo o procedimento deve ser feito com cautela e legalidade, para se evitar qualquer nulidade.
ÁREA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
N Partners atua nos procedimentos de execução de alienação fiduciária, promovendo a intimação dos devedores, consolidação da propriedade e a realização dos leilões por meio de leiloeiros de confiança e regularmente habilitados. N Partners possui uma área exclusiva para esse tipo de recuperação de crédito, atendendo grandes incorporadoras e loteadoras.
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